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万科中报及8月销售会议纪质押股权已爆仓要生

2019-02-01 23:04:05

  核心观点:1.8月销售情况:1)单月销售快速增长:签约面积274万方,签约金额370.4亿,同比+85%;2)销售均价提升、首付占比提高:8月认购面积283万方,认购金额464亿,均价1.6万;此外30%客户是一次性付款,剩下的70%按揭客户平均首付比例达到44%,这两点与政策相对收紧有关

万科中报及8月销售会议纪质押股权已爆仓要生

,随着政策的干预,未来一次性付款与首付比例占比会进一步提升;3)小户型比例有所减少:2014年、2015年销售的小户型面积超过50%,但从2014年开始随着政策的放松,更多的客户选择平米之间中等户型产品,8月份平米之间的占比上升到61%。

  2.上半年总结:1)营收小幅下落:营收698亿同比-0.7%,因上半年竣工量较小,竣工面积仅637万方,占全年2450万方竣工计划四分之一;2)销售大幅增长:前8月销售额3,497.8亿接近去年全年3,647.7亿;3)毛利率提升:结算毛利率24.8%同比+7.2pct,归因于房价上涨,但因上半年竣工量较小,预计全年有所摊薄;4)拿地与新开工增加稳定:月拿地2865万方高于同期销售2392万方近400万方;新开工1656万方与去年持平,下半年将有所增加;5)负债率保持低位:净负债率19.6%,较去年年底25.9%有所下降,有进一步加杠杆空间。

  3.下半年展望:1)新开工增加:月新开工2800万方,外加上半年新增项目1500万方三分之一可在下半年开工,全年预计实现3500万方新开工面积;2)全年结算面积有%的增长:按计划全年竣工量2450万方,同比有15%的增长,量来看是10%;3)上半年已售未结算金我携清风明月额3838亿:下半年随着4分之三的项目竣工会陆续确认为收入,未来事迹有保证。

  4.万科长租公寓发展现状:万科集中式长租公寓品牌“泊寓”规模市场,累计获得房间数超过7万间,累计开业超过2万间,开业6个月以上项目平均出租率约87%,今年预计实现保有量超过15万间,实际开业3万间以上。

  5.未来行业趋势与公司住宅业务发展方向:未来的房价上升的空间更小,土地价格难下跌,毛利率空间被紧缩;公司探索“小股操盘”模式,下降每个项目本身的权益占比,与投资者一同开发投资,在净资产投入不高的情况下,也能实现ROE的提升。

  8月市场整体情况销售情况1)销售实现快速增长:8月份从签约很多浅淡的释放更惊艳角度来说,面积是274万平方米,实际合约金额是370.4亿,同比有69%的面积增长,85%的金额增长。

  环比有所上升,面积9.9%、金额4.2%的增长。

  这样的增长一方面是因为我们的推盘量稍微多一些,从这个角度来讲相对上个月稍微高一点。

  整体来讲去化率变动并不大,与上个月基本持平,低于6月份的60%,但好过去年平均的去化率。

  从这个角度来说,今年同比去年的快速增长除推盘量相对去年明显增加之外,相然而听的人未必都能听得进去对去化率今年高于去年有明显的关系。

  月份整体合约的销售面积是2392万平,合约金额是3498亿,同比去年面积是34.5%的增长,销售金额是47.3%的增

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